Новини

Купівля земельної ділянки в Україні — це завжди інвестиція, що поєднує в собі великі можливості та приховані юридичні міни. Особливо коли йдеться про привабливі землі поблизу лісів чи водойм. Багато років покупці вважали, що статус «добросовісного набувача» та звернення до Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ) є залізобетонним захистом від витребування майна державою.

Проте свіже рішення ЄСПЛ у справі «Galyna Stepanivna NOGA v. Ukraine» (заява № 41655/17) кардинально змінює правила гри. Суд чітко дав зрозуміти: якщо покупець заплющує очі на очевидні ризики та купує майно за заниженою ціною, держава має повне право забрати землю без жодних компенсацій.

Давайте розберемося, як сформувався цей небезпечний прецедент та як бізнесу й громадянам захистити свої активи.

Суть справи: історія однієї лісової ділянки

У 2008 році громадянка Галина Нога придбала земельну ділянку у компанії «N». Земля за документами селищної ради належала до категорій рекреаційного призначення. Проте вже у 2011 році в інтересах держави до суду звернувся прокурор. З’ясувалося, що ця ділянка — частина державного лісового фонду, і селищна рада взагалі не мала права вилучати її та передавати у приватну власність. Розпоряджатися такими землями вправі виключно Кабінет Міністрів України.

Українські суди трьох інстанцій позов прокурора задовольнили та повернули землю державі. Покупчиня спробувала стягнути збитки з сільради та КМУ, але отримала відмову: суди вказали, що гроші треба вимагати у продавця — компанії «N».

Тоді заявниця звернулася до Страсбурга, звинувачуючи Україну в порушенні статті 1 Першого протоколу до Конвенції (захист права власності). Вона наполягала, що повернення землі державі без виплати їй компенсації порушило «справедливий баланс» між суспільними інтересами та її приватними правами.

Три висновки ЄСПЛ, які змінюють практику захисту власності

Європейський суд повністю став на бік України, не встановивши жодних порушень з боку держави. Обґрунтування Суду є вкрай важливим для українського юридичного та бізнес-середовища:

1. Обов’язок «особливої обачності» (Due Diligence)

Суд наголосив, що покупець не може бути пасивним. Заявниця мала проявити особливу пильність перед підписанням договору. Навколо права розпорядження цими землями у 2004–2010 роках тривали публічні судові процеси. Покупець мала та могла знати, що купує ділянку із «токсичною» історією.

2. Аномально занижена ціна — ознака свідомого ризику

Ключовий маркер, на який звернув увагу ЄСПЛ: заявниця заплатила за ділянку 75 055 грн (близько 6 800 євро), тоді як її реальна оціночна вартість становила 528 366 грн (близько 48 500 євро). Суд зазначив, що така колосальна різниця (майже у 7 разів!) викликає обґрунтовані сумніви в законності угоди. Купуючи актив за безцінь, покупець свідомо бере на себе ризик його втрати.

3. Відсутність компенсації — це провина покупця

Навіть попри те, що заявниця залишилася і без землі, і без грошей (адже стягнути кошти з компанії-продавця через роки часто є неможливим), ЄСПЛ ухвалив: вона сама свідомо прийняла цей ризик через власну необачність. Держава не зобов’язана компенсувати втрати за угоди, які укладалися з очевидним ігноруванням закону.

Що це означає для бізнесу та інвесторів?

Позиція у справі «Galyna Stepanivna NOGA v. Ukraine» посилює та деталізує практику Верховного Суду України щодо «доктрини добросовісного набувача».

Важливий ризик: Відтепер теза «я не знав, що місцева рада виділила землю незаконно» більше не працює в судах. Якщо ви купуєте актив, який раніше належав до лісового чи водного фонду, оборонних земель або культурної спадщини, суди вимагатимуть від вас доказів того, що ви провели глибокий аудит перед покупкою.

Також під особливим ударом опиняються угоди, де в договорах купівлі-продажу сторони зазначають занижену («оціночну») вартість з метою мінімізації податків. Якщо держава згодом оскаржить таку угоду, занижена ціна стане для суду доказом вашої «недобросовісності».

Алгоритм безпеки: як захистити свої інвестиції в нерухомість

Щоб мінімізувати ризики витребування майна на користь держави або третіх осіб, експерти «Verlex Partners» рекомендують дотримуватися наступного алгоритму при кожній угоді:

1. Глибокий ретроспективний аудит (Due Diligence): Перевіряйте історію ділянки не лише за витягом з реєстру речових прав. Потрібно дослідити первинне рішення про виділення землі (чи мала право місцева рада його приймати 10, 15 чи 20 років тому).

2. Аналіз судового бэкграунду: Перевіряйте за судовим реєстром не лише поточного власника, а й усіх попередніх та, головне, сам об’єкт нерухомості та рішення місцевих рад щодо нього.

3. Ринкова ціна в договорі: Ніколи не погоджуйтеся на штучне заниження вартості майна в договорі. Реальна сума оплати має бути чітко зафіксована та проведена через банківську установу.

4. Перевірка суміжних спецрежимів: Перевіряйте за генпланами та архітектурними архівами, чи не накладається ділянка на землі лісогосподарського призначення, прибережні захисні смуги чи зони охорони пам’яток.

Юридична чистота активу — це основа безпеки вашого бізнесу. Сподівання на «авось» або на те, що ЄСПЛ згодом захистить приватну власність, сьогодні остаточно розбилися об суворий судовий прецедент.

Якщо ви плануєте придбання комерційної нерухомості, земельних масивів чи маєте сумніви щодо правового статусу вже наявних активів, зверніться за професійним аудитом до фахівців Адвокатського обʼєднання «Verlex Partners». Ми виявимо приховані ризики та забезпечимо надійний юридичний захист ваших інвестицій.

Маятник правосуддя: чому справа не закривається автоматично?

За загальним правилом, сплив строків давності (передбачених ст. 49 Кримінального кодексу України) є підставою для звільнення особи від кримінальної відповідальності. Проте це нереабілітуюча підстава. Це означає, що держава не визнає особу невинуватою, а просто відмовляється від її покарання через плин часу.

Саме тому закон вимагає згоди самої особи на закриття справи за цією процедурою. Якщо обвинувачений наполягає на своїй невинуватості та вимагає повного виправдання (чи просто заперечує проти закриття), суд зобов’язаний провести повний судовий розгляд: дослідити всі докази, допитати свідків та дати правову оцінку діям особи.

Позиція Верховного Суду: формула вироку без покарання

Верховний Суд чітко розмежував процесуальні наслідки залежно від того, на якій стадії спливли строки та яка позиція обвинуваченого.

Якщо розгляд доведено до кінця, і суд приходить до висновку, що вина особи повністю доведена, але строки притягнення до відповідальності вже закінчилися, суд діє за наступним безальтернативним алгоритмом:

1. Констатація вини: Суд у мотивувальній частині вироку детально описує кримінальне правопорушення та зазначає, що вина особи є доведеною.

2. Визнання винуватим: У резолютивній частині суд офіційно визнає особу винуватою у вчиненні злочину (проступку).

3. Призначення покарання: Суд обов’язково розраховує та призначає конкретне покарання, передбачене санкцією статті КК України.

4. Звільнення від покарання: На підставі ч. 5 ст. 74 КК України суд цим же вироком звільняє засудженого від відбування призначеного покарання у зв’язку зі спливом строків давності.

Важливий нюанс: Суд не може просто закрити справу ухвалою, якщо пройшов повний судовий процес і встановлено вину особи. Держава зобов’язана дати остаточну правову оцінку діям громадянина через ухвалення саме вироку.

Що це означає на практиці: аналіз ризиків та наслідків

Для бізнесу, посадових осіб та громадян, які опинилися на лаві підсудних, такий юридичний механізм має цілу низку практичних наслідків:

• Відсутність судимості: Особа, звільнена від покарання за вироком суду на підставі спливу строків давності, відповідно до ст. 88 КК України, визнається такою, що не має судимості. Це критично важливо для збереження ділової репутації, можливості обіймати певні посади чи вести бізнес.

• Цивільні позови та відшкодування збитків: Визнання особи винуватою у вироку (навіть без призначення реального покарання) є беззаперечним “зеленим світлом” для потерпілих. Вони отримують право стягнути матеріальну та моральну шкоду в порядку цивільного судочинства, адже факт вини вже доведений і зафіксований судовим рішенням, що набрало законної сили.

• Стратегічний вибір захисту: Кожен підсудний спільно з адвокатом має зважити ризики. Що вигідніше: погодитися на закриття справи на початку процесу (зекономити час та нерви, але отримати клеймо “винного, якого не покарали”) чи йти до кінця, ризикуючи отримати обвинувальний вирок без покарання або, за наявності сильної доказової бази, вибороти повне виправдання?

Як діяти? Алгоритм захисту від «Verlex Partners»

Якщо ви розумієте, що строки давності у вашій справі підходять до кінця або вже спливли під час судового розгляду, алгоритм дій має бути наступним:

1. Аудит строків: Разом із захисником точно розрахуйте дату спливу строків відповідно до класифікації злочину (ст. 12 та ст. 49 КК України), враховуючи можливі факти зупинення чи переривання строків (наприклад, переховування від слідства).

2. Оцінка доказової бази: Якщо докази обвинувачення слабкі або сфабриковані, є сенс заперечувати проти закриття справи за строками давності та вимагати від суду повного виправдувального вироку.

3. Контроль процесуальних документів: У разі ухвалення обвинувального вироку, слідкуйте, щоб суд чітко застосував положення ч. 5 ст. 74 КК України. Відсутність формулювання про повне звільнення від відбування покарання є грубим порушенням та підставою для негайної апеляції.

Юридичні тонкощі кримінального процесу не вибачають помилок. Неправильно обрана стратегія захисту може коштувати репутації та фінансових втрат навіть за відсутності реального тюремного строку.

У юридичній практиці процедура перегляду судового рішення за нововиявленими обставинами часто сприймається як «останній шанс» виправити несправедливість. Однак межа між реальним відкриттям нових фактів і простим бажанням переглянути справу через зміну судової практики є надзвичайно тонкою.

Верховний Суд у справі № 229/3664/18 (постанова від 15 квітня 2026 року) поставив чітку крапку в питаннях маніпулювання терміном «нововиявлені обставини».

Суть проблеми: Коли рішення неможливо «переграти»

Заявник звернувся до суду з вимогою переглянути рішення, посилаючись на те, що він виявив «нову» судову практику та доводи щодо порушення правил юрисдикції, які не були враховані раніше. Проте Цивільний процесуальний кодекс України (п. 1 ч. 2 ст. 423) чітко визначає, що таке нововиявлені обставини: це істотні факти, які існували на час розгляду справи, але не були і не могли бути відомі заявнику.

Верховний Суд наголосив:

• Судова практика — це не факт. Посилання на висновки ВС у схожих справах або зміна підходів суду до тлумачення норм права не є нововиявленою обставиною.

• Юрисдикційні помилки. Якщо ви вважаєте, що справу розглянув «не той» суд (порушено правила підсудності), це має бути предметом апеляційного чи касаційного оскарження, а не перегляду за нововиявленими обставинами.

Що це означає для громадян та бізнесу?

Це рішення є важливим сигналом для тих, хто сподівається «реанімувати» програну справу через кілька років, посилаючись на нові правові позиції ВС. Суд підтвердив принцип правової визначеності (res judicata): остаточне рішення суду не може бути поставлене під сумнів лише тому, що пізніше з’явилося інше бачення правової норми.

Ризики для клієнтів:

1. Втрата часу та ресурсів: Подання заяви про перегляд за нововиявленими обставинами на підставі лише «свіжої» практики ВС гарантовано призведе до відмови.

2. Пропуск строків: Поки ви намагаєтеся використати нерелевантний інструмент, ви можете втратити можливість застосувати інші механізми захисту.

Алгоритм дій: Як визначити, чи є у вас підстави для перегляду?

Перш ніж ініціювати перегляд справи, юристи Verlex Partners рекомендують перевірити вашу ситуацію за наступним чек-листом:

• Чи існувала обставина на момент суду? (Якщо подія сталася вже після винесення рішення — це новаобставина, а не нововиявлена).

• Чи могли ви про неї знати? (Якщо ви просто забули подати документ, який був у вас в сейфі — це не підстава).

• Чи впливає цей факт на результат? (Обставина має бути настільки істотною, що якби суд про неї знав, рішення було б кардинально іншим).

Висновок

Правосуддя вимагає точності. Спроба підмінити процесуальні поняття та видати зміну судової практики за нововиявлений факт — це шлях до поразки. Юридична стратегія має будуватися на глибокому розумінні процесуальних фільтрів, встановлених Верховним Судом.

Потребуєте фахової оцінки судового рішення та пошуку реальних підстав для захисту? Експерти адвокатського об’єднання «Verlex Partners» проаналізують вашу справу на відповідність актуальним правовим позиціям ВС та допоможуть обрати ефективний шлях оскарження.

Війна внесла суттєві корективи у договірні відносини. Найбільш гострим питанням для українського бізнесу залишається оренда: чи потрібно платити, якщо офіс або склад неможливо використовувати за призначенням?

Позиція закону та реальність

Згідно зі статтею 762 Цивільного кодексу України, орендар має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Проте на практиці «автоматичного» звільнення від платежів не існує.

Ключові висновки Верховного Суду

Верховний Суд неодноразово наголошував:

1. Факт воєнного стану не є безумовною підставою для несплати оренди.

2. Тягар доказування лежить на орендареві. Ви повинні довести, що об’єкт був фізично недоступний або його використання стало неможливим через бойові дії.

3. Сертифікат ТПП є важливим, але не єдиним доказом. Суд оцінює сукупність факторів.

Що це означає для бізнесу?

Якщо ви просто припините платити, не зафіксувавши обставини належним чином, орендодавець отримає законне право стягнути борг, пеню та штрафні санкції через суд.

Алгоритм дій: 4 кроки до безпеки

• Крок 1. Фіксація. Задокументуйте неможливість доступу до приміщення (акти обстеження, накази про евакуацію, фото/відео фіксація руйнувань).

• Крок 2. Комунікація. Обов’язково надішліть офіційне повідомлення орендодавцю про настання форс-мажору рекомендованим листом.

• Крок 3. Переговори. Пропонуйте укладення додаткової угоди про тимчасове зниження ставки (дисконт) або «канікули».

• Крок 4. Експертиза. Проконсультуйтеся з юристом перед підписанням будь-яких документів про визнання боргу.

Висновок: Грамотне юридичне оформлення відносин сьогодні — це збереження вашої ліквідності завтра. Не чекайте судових позовів від контрагентів.

Пенсія може бути більшою приблизно на 50%, якщо вона індексується відповідно до закону, а не за підходами, які фактично застосовує Пенсійний фонд України. Саме такий результат було досягнуто у справі, яку успішно супроводжувала наша команда в інтересах клієнта.

У чому проблема

Закон України «Про загальнообов’язкове державне пенсійне страхування» передбачає чіткий механізм індексації пенсій — шляхом збільшення показника середньої заробітної плати, який враховується при обчисленні пенсії.

Для цього щороку встановлюються відповідні коефіцієнти підвищення, зокрема:

• 1,14 — з 2022 року

• 1,197 — з 2023 року

• 1,0796 — з 2024 року

• 1,115 — з 2025 року

Саме ці коефіцієнти повинні застосовуватися послідовно до базового показника при індексації пенсії. Однак на практиці Пенсійний фонд часто:

• не застосовує ці коефіцієнти до базового показника;

• замінює індексацію фіксованими доплатами;

• або використовує інші підходи, які не відповідають закону.

У результаті пенсії залишаються значно нижчими, ніж мали б бути.

Позиція судів

У нашій справі (№ 500/4524/25) суди першої та апеляційної інстанцій підтвердили: індексація пенсії повинна здійснюватися шляхом послідовного застосування встановлених коефіцієнтів до показника середньої заробітної плати, який враховувався при її обчисленні.

Суди прямо вказали, що:

1. Застосування доплат замість індексації є протиправним;

2. Пенсійний фонд не має права змінювати механізм індексації;

3. Індексація повинна проводитися саме у спосіб, визначений законом.

Ця позиція узгоджується з висновками Верховного Суду, відповідно до яких підзаконні акти можуть застосовуватися лише у частині, що не суперечить закону, а відступ від встановленого механізму індексації є незаконним.

Позиції викладені у постановах від 13.01.2025 у справі №160/28752/23, від 27.01.2025 у справі №200/422/24, від 27.01.2025 у справі №620/7211/24, від 13.02.2025 у справі №280/3296/24, від 18.02.2025 у справі №400/5696/24, від 18.02.2025 у справі №160/15379/24, від 25.02.2025 у справі №160/14043/24, від 12.03.2025 у справі №620/8157/24, від 12.03.2025 у справі №280/4794/24, від 12.03.2025 у справі №340/4007/24, які в силу ч.5 ст.242 КАС України є обов`язковими для врахування при розгляді даної справи.

Результат для клієнта

Після застосування всіх передбачених законом коефіцієнтів індексації пенсія клієнта повинна зрости приблизно на 50–52%. Це суттєва різниця, яка виникає виключно через правильне застосування закону.

Чому це важливо

Цей кейс підтверджує системну проблему: Пенсійний фонд не застосовує повною мірою передбачений законом механізм індексації. У результаті:

• пенсіонери роками недоотримують належні виплати;

• індексація фактично знецінюється;

• право на справедливе пенсійне забезпечення порушується.

Суд — єдиний ефективний інструмент

Практика показує: без звернення до суду такі порушення не усуваються. Натомість суди застосовують закон, а не формальні підходи, враховують позицію Верховного Суду та забезпечують реальний захист прав громадян.

Наш досвід

У цій справі наша команда:

• сформувала правову позицію;

• довела протиправність дій Пенсійного фонду;

• отримала позитивне рішення у двох судових інстанціях.

Це ще один приклад того, що навіть у спорах із державними органами можна досягти відчутного результату.

Потрібна допомога у перерахунку вашої пенсії? Фахівці адвокатського об’єднання «Verlex-Partners» готові захистити ваші інтереси та забезпечити отримання виплат, передбачених законом.

Право на справедливий суд — це не лише можливість висловити свою позицію в залі засідань, а й обов’язок держави забезпечити доступ до правосуддя навіть на відстані. У сучасних умовах, коли учасники процесу часто перебувають у різних регіонах або навіть країнах, інструмент відеоконференції стає ключовим. Проте, як свідчить практика, суди нижчих інстанцій іноді нехтують цим механізмом.

Верховний Суд у своїй нещодавній постанові (справа № 165/298/24 посилання: https://reyestr.court.gov.ua/Review/134456433) чітко вказав: залишення без розгляду клопотання про участь у режимі відеоконференції та розгляд справи за відсутності представника потерпілого є істотним порушенням вимог КПК України.

Суть проблеми: Що сталося у справі?

У кримінальному провадженні представник потерпілого завчасно подав клопотання про забезпечення його участі в судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду. Суд апеляційної інстанції це клопотання просто не розглянув і провів засідання без участі представника, ухваливши судове рішення.

Захист та сторона потерпілого оскаржили такі дії. Верховний Суд (ККС ВС) став на бік потерпілої сторони, наголосивши на неприпустимості ігнорування процесуальних прав.

Правовий аналіз: Чому це важливо?

Згідно з ч. 4 ст. 58 КПК України, представник потерпілого користується всіма процесуальними правами особи, яку він представляє (крім тих, що реалізуються виключно особисто). Стаття 56 КПК прямо гарантує потерпілому право брати участь у судовому провадженні.

Ключові висновки Верховного Суду:

1. Обов’язковість розгляду: Суд не має права ігнорувати подане клопотання. Він зобов’язаний або задовольнити його, або надати вмотивовану відмову.

2. Забезпечення участі: Якщо особа заявила про бажання брати участь через відеоконференцію, розгляд справи без вирішення цього питання порушує принцип змагальності та рівності сторін.

3. Наслідки порушення: Розгляд справи за відсутності представника, чиє клопотання про дистанційну участь було проігноровано, є підставою для скасування судового рішення через істотне порушення норм кримінального процесуального закону (ст. 412 КПК).

Що це означає для бізнесу та громадян?

Якщо ви є потерпілою стороною у кримінальному провадженні (наприклад, у справах про шахрайство, рейдерство або завдання збитків підприємству), ваша активна участь є запорукою захисту інтересів.

Ризики ігнорування:

• Ваші доводи не будуть почуті під час дебатів.

• Суд може прийняти рішення, що не враховує позицію щодо відшкодування шкоди.

• Ви втрачаєте можливість оперативно реагувати на аргументи сторони захисту.

Алгоритм дій: Як захистити своє право на участь?

Якщо ви або ваш адвокат не можете прибути до суду фізично, рекомендуємо дотримуватися наступного алгоритму:

1. Вчасність: Подавайте клопотання про відеоконференцію не пізніше ніж за 5 днів до засідання (згідно зі ст. 336 КПК).

2. Обґрунтування: Чітко вкажіть причини, чому ви не можете з’явитися (воєнний стан, значна відстань, стан здоров’я).

3. Технічна перевірка: Переконайтеся, що ви зареєстровані в системі відеоконференцзв’язку (наприклад, “EASYCON”).

4. Моніторинг: Перед засіданням через помічника судді або канцелярію дізнайтеся, чи була винесена ухвала про участь у режимі відеоконференції.

Висновок аналітиків Verlex-Partners: Дана позиція Верховного Суду суттєво зміцнює процесуальні гарантії потерпілих. Вона створює запобіжник проти формального підходу судів, які намагаються “пришвидшити” розгляд справ за рахунок обмеження прав учасників.

Якщо ваші права у суді були порушені, або ви потребуєте професійного представництва у кримінальному процесі — звертайтеся до фахівців Адвокатського об’єднання «Verlex-Partners». Ми забезпечимо реалізацію кожного вашого процесуального права та доб’ємося справедливого результату.

Багато землевласників в Україні живуть у небезпечній ілюзії: «У мене є державний акт старого зразка (червоний або жовтий), отже, моє право власності непорушне». Проте свіжа судова практика, зокрема постанова Верховного Суду у справі № 444/2634/21 від 21 січня 2026 року (https://reyestr.court.gov.ua/Review/133719498) , вказує на зворотне. Відсутність належної реєстрації ділянки в Державному земельному кадастрі (ДЗК) та присвоєного кадастрового номера робить ваше майно «невидимим» для системи, що відкриває шлях до накладення меж та незаконного відчуження.

1. Суть прецеденту: Коли два власники претендують на одну межу

Справа № 444/2634/21 стала показовою ілюстрацією системної проблеми українського земельного кадастру. Позивач, будучи власником земельної ділянки на підставі державного акта, виданого ще у 2001 році, виявив, що значна частина його землі була згодом відведена іншій особі рішенням місцевої ради. Новий «власник» встиг не лише отримати ділянку, а й зареєструвати її в Державному земельному кадастрі (ДЗК) з присвоєнням кадастрового номера.

Результат — накладення меж. Ситуація, коли на папері у вас є право власності, але в цифровій базі держави на цьому самому місці вже «сидить» інший об’єкт. Верховний Суд у цій справі дійшов висновку, що захист прав першочергового власника є пріоритетним, проте шлях до відновлення справедливості є надзвичайно складним і тривалим.

2. Головна проблема: Прогалини в реєстрації та «невидимість» ділянок

Чому такі ситуації стають можливими? Відповідь криється в еволюції земельного законодавства.

• До 2004 року: Державні акти видавалися без обов’язкового присвоєння кадастрового номера у його сучасному розумінні. Координати часто визначалися «на око» або за допомогою рулетки, без прив’язки до супутникових систем.

• Сьогодення: Якщо ділянка не внесена до ДЗК, вона офіційно не існує для автоматизованих систем перевірки. Коли орган місцевого самоврядування приймає рішення про виділення землі, реєстратор перевіряє лише електронну карту. Якщо вашої ділянки там немає — система дає «зелене світло» на нове відведення.

Ризик для бізнесу та громадян: Ви можете десятиліттями сплачувати земельний податок і обробляти город, але юридично ваша земля — це «чисте поле» для будь-якого претендента, який першим виготовить технічну документацію та отримає кадастровий номер.

3. Чому відновлення прав — це довгий та дорогий процес?

Аналіз справи № 444/2634/21 показує, що першочерговий власник змушений пройти справжнє «процесуальне пекло». Проблема не лише у судах, а й у специфіці доказування.

Технічні перешкоди

Щоб виграти справу, недостатньо просто показати старий акт. Необхідно провести землевпорядну експертизу. Експерт має порівняти координати зі старого акта (які часто є неточними) із сучасними координатами оспорюваної ділянки. Якщо старий акт містить технічні помилки у лінійних промірах, довести факт накладення стає в рази важче.

Процесуальні пастки

Позови у таких справах зазвичай включають вимоги про:

1. Визнання недійсним наказу/рішення про передачу землі іншому власнику.

2. Визнання недійсним договору купівлі-продажу чи оренди.

3. Скасування запису про державну реєстрацію права власності.

4. Поновлення відомостей про першочергову ділянку.

Кожен із цих пунктів може стати предметом окремого спору на кілька років. Поки триває суд, ви не можете повноцінно користуватися ділянкою, будувати на ній чи залучати її як заставу.

4. Висновки Верховного Суду: На що звернути увагу

У постанові від 21.01.2026 суд наголосив на кількох критичних аспектах:

• Принцип пріоритетності: Право власності, що виникло раніше (навіть за старим актом), має захищатися. Проте власник зобов’язаний довести, що його право було порушене саме фактом подвійної реєстрації.

• Ефективний спосіб захисту: Суд вказав, що належним способом захисту є саме віндикаційний позов (витребування майна з чужого незаконного володіння) або позов про визнання права, залежно від того, чи володіє власник ділянкою фактично.

• Добросовісність набувача: Часто нові «власники» стверджують, що вони не знали про існуючий старий акт. Суд ретельно перевіряє, чи міг новий власник знати про обтяження або права третіх осіб.

5. Алгоритм дій: Як убезпечити свою землю сьогодні

Фахівці «Verlex-Partners» розробили покроковий план для тих, хто досі володіє «паперовою» землею:

1. Перевірка на Публічній кадастровій карті: Введіть свій кадастровий номер (якщо він є в акті). Якщо номера немає або система видає «ділянку не знайдено» — ви у зоні ризику.

2. Присвоєння кадастрового номера: Необхідно звернутися до сертифікованого землевпорядника для розробки документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж в натурі.

3. Внесення до ДЗК: Після розробки документації дані про координати та площу мають бути внесені до електронної бази Кадастру.

4. Реєстрація у ДРРП: Кінцевий етап — реєстрація права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Саме запис у цьому реєстрі сьогодні є головним підтвердженням вашого права для держави та третіх осіб.

6. Що робити, якщо накладення вже відбулося?

Якщо ви виявили, що ваша земля вже «зайнята» іншою особою в реєстрах, діяти потрібно миттєво:

• Накладення арешту: Першочергово необхідно подати заяву про забезпечення позову, щоб заблокувати будь-які подальші перепродажі ділянки.

• Збір архівних документів: Потрібно підняти всі рішення рад, на підставі яких видавався ваш акт, та копії поземельних книг.

• Землевпорядна експертиза: Це ключовий доказ. Вона має чітко сказати: «Ділянка А повністю або частково перетинає ділянку Б».

Висновок

Проблема накладення земельних ділянок — це не лише технічна помилка, а серйозна юридична загроза, що може призвести до повної втрати активу. Справа № 444/2634/21 чітко дає зрозуміти: судова система стоїть на боці закону, але тягар доказування та ініціатива лежать виключно на власнику.

Старий державний акт — це фундамент вашого права, але без сучасного «цифрового каркаса» цей фундамент може дати тріщину у будь-який момент.

Якщо ви зіткнулися з проблемою накладення меж або ваша ділянка «зникла» з реєстрів, не чекайте, поки вашу землю займе хтось інший.

Тривалий час в Україні панував підхід: якщо кримінальне провадження закрито за нереабілітуючими обставинами (наприклад, закінчення строків розслідування), то особа не має права на відшкодування шкоди, завданої обшуками чи арештами. Постанова Верховного Суду у справі № 461/6351/23 стала потужним прецедентом у питаннях відшкодування шкоди, завданої правоохоронними органами. (https://reyestr.court.gov.ua/Review/130409687)

Суть спору: Штраф за «затягування» розслідування

Підприємство звернулося з позовом до держави про відшкодування збитків, завданих тривалим арештом майна. Кримінальне провадження тривало роками, підозру нікому не вручили, і зрештою справу закрили за п. 10 ч. 1 ст. 284 КПК (закінчення строків). Держава заперечувала: мовляв, «ви ж не виправдані судом, отже, дії слідчих були законними».

Революційний висновок Великої Палати

Велика Палата ВС відступила від старих позицій і зазначила:

1. Пріоритет ефективності: Держава несе відповідальність за «застій» у розслідуванні. Тривале тримання майна під арештом без передачі справи до суду є порушенням права на мирне володіння майном.

2. Відсутність вироку — не перешкода: Факт закриття справи за «строками» (п. 10 ч. 1 ст. 284 КПК) не означає, що дії правоохоронців були правомірними протягом усього часу.

3. Стаття 1176 ЦК України: Право на відшкодування виникає не лише у разі повного виправдання, а й у випадку, коли незаконність дій органу розслідування встановлена самим фактом тривалого безрезультатного провадження.

Що це означає для бізнесу?

Тепер компанії, чия діяльність була паралізована безпідставними арештами в межах «вічних» кримінальних справ, мають реальний шанс на компенсацію.

Алгоритм дій для стягнення збитків:

• Отримайте постанову про закриття: Переконайтеся, що справу закрито на підставі п. 10 або 10-1 ч. 1 ст. 284 КПК.

• Проведіть оцінку збитків: Залучіть експертів для розрахунку упущеної вигоди або вартості зіпсованого майна за час арешту.

• Доведіть «надмірність» строків: Підготуйте докази того, що слідство не вчиняло активних дій, а лише утримувало майно під контролем.

Висновок

Ця постанова — потужний сигнал силовому блоку: за «процесуальний терор» доведеться платити з бюджету. Ми в «Verlex Partners» готові допомогти вам конвертувати незаконний тиск правоохоронців у законну компенсацію.

 Багато власників квартир та будинків та землі в Україні впевнені: якщо на руках є державний акт або свідоцтво про право власності, видане у 2000-х роках, їхнє право власності захищене на 100%. Проте юридична реальність інша.

У чому полягає ризик?

До 1 січня 2013 року реєстрацію прав на нерухомість здійснювали БТІ (Бюро технічної інвентаризації) на паперових носіях. Сучасний Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ДРРП) почав функціонувати пізніше. Якщо дані про ваше майно не перенесені до електронної бази:

• Ви не зможете швидко продати, подарувати або передати майно у спадок.

• Існує вищий ризик шахрайських дій (рейдерського захоплення), оскільки право власності не «світиться» у державних цифрових системах.

• Неможливо отримати компенсацію за програмою «єВідновлення» у разі пошкодження майна.

Як працює перереєстрація у 2026 році?

Законодавство вимагає підтвердження прав у ДРРП. Для тих, хто перебуває за кордоном, цей процес може здатися складним, але він має чіткий юридичний алгоритм.

Що це означає для громадян: Алгоритм дій

Якщо ви володієте майном, оформленим до 2013 року, і перебуваєте поза межами України, порядок дій наступний:

1. Оформлення довіреності: Необхідно підготувати спеціальну довіреність на представника в Україні (адвоката, родича, знайомого).

2. Апостиль та легалізація: Якщо довіреність оформлюється за кордоном (наприклад, у США), вона повинна пройти процедуру апостилювання для визнання в Україні.

3. Збір документів: Оригінали паперових правовстановлюючих документів (договір купівлі-продажу, свідоцтво про приватизацію, рішення суду тощо).

4. Звернення до реєстратора: Наш представник подає документи державному реєстратору або нотаріусу для внесення запису в електронний реєстр.

5. Отримання витягу: Кінцевий результат — електронний Витяг з ДРРП, який підтверджує ваше право власності у цифровому полі України.

Висновок та рекомендації

Не чекайте критичного моменту (угоди або відкриття спадщини). Актуалізація даних у реєстрі — це юридична гігієна власника.

Звертайтеся за професійною допомогою до фахівців «Verlex-Partners». Ми забезпечимо повний цикл: від консультації щодо апостилю до отримання фінального витягу з реєстру.

Ви сплатили штраф, щоб уникнути виконавчого провадження, а потім виграли суд? Держава не поспішає повертати кошти добровільно, аргументуючи це «добровільністю» вашого платежу. Проте свіжа судова практика, зокрема рішення Хмельницького апеляційного суду у справі № 686/22335/25, ставить крапку в цьому питанні.

Суть спору: чи є «добровільна» сплата перешкодою для повернення?

У січні 2025 року водій отримав штраф у розмірі 20 400 грн за ч. 4 ст. 126 КУпАП. Щоб не допустити подвоєння суми та арешту рахунків, він сплатив кошти, але паралельно оскаржив постанову в суді. Коли суд скасував постанову через відсутність складу правопорушення, виникло логічне запитання: як повернути гроші з бюджету?

Поліція намагалася заблокувати повернення, стверджуючи, що водій платив «без примусу». Проте суд апеляційної інстанції підтримав позицію позивача.

Правова позиція: стаття 1212 ЦК України

Ключовим аргументом у таких справах є позиція Великої Палати Верховного Суду від 8 серпня 2023 року (справа № 910/5880/21). Юридична логіка наступна:

1. Підстава відпала: Постанова поліції є правовою підставою для платежу. Щоправда, як тільки суд її скасовує — підстава зникає.

2. Безпідставне утримання: Кошти, що залишилися в бюджеті після скасування постанови, вважаються такими, що утримуються без достатньої правової підстави.

3. Спосіб захисту: Громадянин має право на позов про стягнення цих коштів безпосередньо з Державного бюджету.

Що це означає для громадян та бізнесу?

Цей кейс руйнує міф про те, що сплата штрафу означає визнання провини або відмову від права на повернення коштів. Навпаки, ви можете мінімізувати ризики (уникнути блокування рахунків виконавчою службою), сплативши штраф, і при цьому успішно повернути гроші після перемоги в суді.

Алгоритм дій: як повернути свої гроші

Якщо ви опинилися в подібній ситуації, рекомендуємо дотримуватися такого алгоритму:

• Крок 1. Оскаржити постанову про адміністративне правопорушення в судовому порядку.

• Крок 2. Отримати судове рішення про скасування постанови та закриття провадження, яке набрало законної сили.

• Крок 3. Звернутися до органу, що виніс постанову, з вимогою про повернення коштів (досудовий порядок).

• Крок 4. У разі відмови — подавати позов до суду про стягнення безпідставно набутих коштів (ст. 1212 ЦК України).

Юридичний супровід від «Verlex Partners» Процес повернення коштів з бюджету часто супроводжується бюрократичним супротивом. Фахівці нашого об’єднання допоможуть вам не лише скасувати незаконну постанову, а й забезпечать реальне повернення кожної сплаченої гривні.